Hoe werkt de 5%-regeling?
Wanneer je een nieuwbouwwoning hebt gekocht, mag je bij de oplevering 5% van de aanneemsom laten bewaren door de notaris. Dat noemen we: de 5%-regeling. Maar hoe werkt deze regeling precies?
De 5%-regeling: extra zekerheid
De 5%-regeling is het wettelijke recht van de koper van een nieuwbouwwoning om bij de oplevering 5% van de aanneemsom te laten bewaren door de notaris. Constateer je bij de oplevering of in de eerste 3 maanden na de oplevering gebreken, dan werkt de regeling als een stok achter de deur: als de aannemer de gebreken niet herstelt, kun je de uitbetaling van deze laatste 5% van de aanneemsom tegenhouden.
Het tegenhouden van de uitbetaling kan op 2 manieren:
- Een depot
Een nieuwbouwwoning betaal je in termijnen; deze staan in de koop-/aannemingsovereenkomst vermeld. Bij een depot wordt de laatste betaaltermijn van 10% in tweeën gedeeld: de éne helft betaal je aan de aannemer, de andere helft (de andere 5% dus) laat je bewaren door de notaris in een depot en stort je dus op de derdengeldenrekening van de notaris.
- Een bankgarantie
Alternatief voor een depotstorting is dat de aannemer een bankgarantie stelt. Dit betekent dat een bank garant staat voor 5% van de aanneemsom als de aannemer zijn verplichtingen niet na zou komen. De aannemer laat zijn bank een bankgarantie verstrekken aan de notaris. Meestal laat een aannemer je weten wanneer hij een bankgarantie heeft laten stellen. In deze situatie ben je verplicht en betaal je ook gerust de volledige laatste termijn van de koop-/aanneemsom aan de aannemer, want zijn bank garandeert terugbetaling van de helft daarvan.
Controleer vóór de oplevering bij de notaris of de aannemer inderdaad een bankgarantie heeft laten stellen. Is deze garantie er (nog) niet of is deze niet in orde, dan kun je altijd nog 5% in depot storten bij de notaris.
Wat als de aannemer zich niet aan de 5%-regeling houdt?
De 5%-regeling is een wettelijk recht, wijs je aannemer er in zo’n geval op dat je erop staat dat de regeling wordt nageleefd.
Hoe werkt deze regeling bij een nieuwbouwappartement?
Bij een nieuwbouwappartement geldt de 5%-regeling niet alleen voor jouw privégedeelte, maar ook voor de gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw en het bijbehorende terrein, zoals bij voorbeeld de ontvangsthal en de technische ruimte met de gebouwinstallaties.
De oplevering
Tijdens de oplevering van je woning wordt een proces-verbaal opgemaakt door de aannemer. De oplevering is namelijk een belangrijk moment waarop het bezit van de woning en alle daarmee verbonden risico’s definitief op jou overgaan.
Zorg ervoor dat alle geconstateerde gebreken goed vermeld worden voordat je dit document tekent, zodat vastligt in welke staat de aannemer de woning aan jou heeft opgeleverd.
Stel er zijn wat gebreken aan de woning, wat dan?
Er zijn wat gebreken geconstateerd aan je nieuwbouwwoning en je hebt met de aannemer afgesproken dat de aannemer dit gaat oplossen. Houd dan zelf goed de wettelijk voorgeschreven termijn van 3 maanden (na de oplevering) in de gaten. Want waarschijnlijk zal één van de volgende scénario’s zich voltrekken.
- De gebreken worden keurig binnen 3 maanden door de aannemer hersteld.
De aannemer herstelt de gebreken keurig binnen 3 maanden. Je hoeft dan in principe verder niets te doen. Verneemt de notaris die jouw storting voor je bewaart niets van je, dan stort de notaris het bedrag na afloop van de 3 maanden op de rekening van de aannemer.
- De gebreken worden niet binnen 3 maanden hersteld.
Je ziet aankomen dat de gebreken aan jouw nieuwbouwwoning niet binnen drie maanden zullen (of kunnen) worden hersteld.
Dan mag je een bepaald bedrag langer door de notaris laten bewaren. Dat bedrag moet dan wel in een ‘redelijke verhouding’ staan tot de nog niet herstelde gebreken. Hiervoor zul je wel de notaris die jouw storting bewaart schriftelijk moeten berichten.
Ook wanneer jouw aannemer een bankgarantie heeft laten stellen, moet je de notaris die de bankgarantie bewaart schriftelijk in kennis stellen.
Ben redelijk, laat niet teveel in depot staan bij de notaris.
De wettelijke regeling schrijft namelijk ook voor dat wanneer een koper een onredelijk hoog bedrag langer dan 3 maanden bij de notaris laat bewaren, dan de koper de wettelijke rente zal moeten vergoeden aan de aannemer.
Bedenk goed en beargumenteer in je brief hoe jij op het langer te bewaren bedrag bent uitgekomen.
