Onroerend goed

Hoe werkt de 5%-regeling?

Wanneer je een nieuwbouwwoning hebt gekocht, mag je bij de oplevering 5% van de aanneemsom laten bewaren door de notaris. Dat noemen we: de 5%-regeling. Maar hoe werkt deze regeling precies?

De 5%-regeling: extra zekerheid

De 5%-regeling is het wettelijke recht van de koper van een nieuwbouwwoning om bij de oplevering 5% van de aanneemsom te laten bewaren door de notaris. Constateer je bij de oplevering of in de eerste 3 maanden na de oplevering gebreken, dan werkt de regeling als een stok achter de deur: als de aannemer de gebreken niet herstelt, kun je de uitbetaling van deze laatste 5% van de aanneemsom tegenhouden.

Het tegenhouden van de uitbetaling kan op 2 manieren:

1. Een depot

Een nieuwbouwwoning betaal je in termijnen; deze staan in de koop-/aannemingsovereenkomst vermeld. Bij een depot wordt de laatste betaaltermijn van 10% in tweeën gedeeld: de éne helft betaal je aan de aannemer, de andere helft (de andere 5% dus) laat je bewaren door de notaris in een depot en stort je dus op de derdengeldenrekening van de notaris.

2. Een bankgarantie

Alternatief voor een depotstorting is dat de aannemer een bankgarantie stelt. Dit betekent dat een bank garant staat voor 5% van de aanneemsom als de aannemer zijn verplichtingen niet na zou komen. De aannemer laat zijn bank een bankgarantie verstrekken aan de notaris. Meestal laat een aannemer je weten wanneer hij een bankgarantie heeft laten stellen. In deze situatie ben je verplicht en betaal je ook gerust de volledige laatste termijn van de koop-/aanneemsom aan de aannemer, want zijn bank garandeert terugbetaling van de helft daarvan.

Controleer vóór de oplevering bij de notaris of de aannemer inderdaad een bankgarantie heeft laten stellen. Is deze garantie er (nog) niet of is deze niet in orde, dan kun je altijd nog 5% in depot storten bij de notaris.

Wat als de aannemer zich niet aan de 5%-regeling houdt?

De 5%-regeling is een wettelijk recht, wijs je aannemer er in zo’n geval op dat je erop staat dat de regeling wordt nageleefd.

Hoe werkt deze regeling bij een nieuwbouwappartement?

Bij een nieuwbouwappartement geldt de 5%-regeling niet alleen voor jouw privégedeelte, maar ook voor de gemeenschappelijke onderdelen van het gebouw en het bijbehorende terrein, zoals bij voorbeeld de ontvangsthal en de technische ruimte met de gebouwinstallaties.

De oplevering

Tijdens de oplevering van je woning wordt een proces-verbaal opgemaakt door de aannemer. De oplevering is namelijk een belangrijk moment waarop het bezit van de woning en alle daarmee verbonden risico’s definitief op jou overgaan.

Zorg ervoor dat alle geconstateerde gebreken goed vermeld worden voordat je dit document tekent, zodat vastligt in welke staat de aannemer de woning aan jou heeft opgeleverd.

Stel er zijn wat gebreken aan de woning, wat dan?

Er zijn wat gebreken geconstateerd aan je nieuwbouwwoning en je hebt met de aannemer afgesproken dat de aannemer dit gaat oplossen. Houd dan zelf goed de wettelijk voorgeschreven termijn van 3 maanden (na de oplevering) in de gaten. Want waarschijnlijk zal één van de volgende scénario’s zich voltrekken.

1. De gebreken worden keurig binnen 3 maanden door de aannemer hersteld.

De aannemer herstelt de gebreken keurig binnen 3 maanden. Je hoeft dan in principe verder niets te doen. Verneemt de notaris die jouw storting voor je bewaart niets van je, dan stort de notaris het bedrag na afloop van de 3 maanden op de rekening van de aannemer.

2. De gebreken worden niet binnen 3 maanden hersteld.

Je ziet aankomen dat de gebreken aan jouw nieuwbouwwoning niet binnen drie maanden zullen (of kunnen) worden hersteld.

Dan mag je een bepaald bedrag langer door de notaris laten bewaren. Dat bedrag moet dan wel in een ‘redelijke verhouding’ staan tot de nog niet herstelde gebreken. Hiervoor zul je wel de notaris die jouw storting bewaart schriftelijk moeten berichten.

Ook wanneer jouw aannemer een bankgarantie heeft laten stellen, moet je de notaris die de bankgarantie bewaart schriftelijk in kennis stellen.

Ben redelijk, laat niet teveel in depot staan bij de notaris.

De wettelijke regeling schrijft namelijk ook voor dat wanneer een koper een onredelijk hoog bedrag langer dan 3 maanden bij de notaris laat bewaren, dan de koper de wettelijke rente zal moeten vergoeden aan de aannemer.
Bedenk goed en beargumenteer in je brief hoe jij op het langer te bewaren bedrag bent uitgekomen.

Als notariskantoor vinden wij het belangrijk om de privacy van onze cliënten te waarborgen en gevoelige informatie veilig te delen. Daarom maken wij gebruik van Online Dossier voor het uitwisselen van documenten. Met Online Dossier zorgen we ervoor dat gegevens, zoals persoonlijke informatie en juridische documenten, niet via onveilige e-mail worden verzonden, maar in een beveiligde digitale omgeving worden gedeeld.

Het platform biedt voordelen zoals:
– Versleuteling van bestanden, wat voorkomt dat onbevoegden toegang krijgen tot de gegevens.
– Toegangscontrole, zodat alleen bevoegde personen de documenten kunnen bekijken.
– Transparantie en overzicht, doordat cliënten op elk moment kunnen inloggen om de voortgang van hun dossier te volgen.

Door te kiezen voor Online Dossier waarborgen we de vertrouwelijkheid van informatie en bieden we cliënten de zekerheid dat hun gegevens goed beschermd zijn tijdens het proces.

Om u toegang te verlenen tot uw Online Dossier sturen we u een e-mailbericht met daarin een link rechtstreeks naar uw dossier. We hebben voor u een account aangemaakt op basis van uw e-mailadres en 06-nummer. Eenmaal ingelogd kunt u de manier van inloggen (bijvoorbeeld met eigen wachtwoord én extra authenticatie óf juist niet) naar wens aanpassen.

De handleiding van het Online Dossier kunt u hier downloaden.

Behalve het uitwisselen van bestanden kunnen we met het Online Dossier ook vragenlijsten opstellen die u eenvoudig online kunt invullen en terugzenden naar ons kantoor.

De meest gebruikte vragenlijst is die in het kader van het wettelijk verplichte cliëntenonderzoek, welk onderzoek namelijk altijd begint met het stellen van een aantal vragen over uw persoon/identiteit en over de (eventuele) financiële aspecten aan de transactie die u door ons kantoor wilt laten verzorgen.

Klikt u hier voor een extra toelichting op de vragenlijsten.

U heeft van ons kantoor e-mails ontvangen over uw Online Dossier en over een vragenlijst die u in moet vullen.
In de vragenlijst worden behoorlijk wat persoonlijke vragen aan u gesteld over wie u bent en over waar de gelden die u bij de transactie op ons kantoor wilt gaan gebruiken.

Waarom vraagt de notaris dit en mág de notaris dit eigenlijk wel vragen?

VERKLARING IN HET KADER VAN WWFT

De Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) verplicht onder andere notarissen tot een cliëntenonderzoek en een meldingsplicht voor verrichte of voorgenomen ongebruikelijke transacties.
De Wwft geldt voor bijna het gehele werkterrein van de notaris, behalve het familie- en erfrecht.
In dit kader dienen wij u behoorlijk wat vragen te stellen en om dit voor u zo eenvoudig mogelijk te maken hebben we daarvoor vragenlijsten ontworpen die u in uw Online Dossier kunt invullen en veilig verzenden.

De verklaring valt uiteen in twee categorieën:

1. Verklaring herkomst van middelen.
2. PEP-verklaring (Publiek prominente personen).

VERKLARING HERKOMST VAN MIDDELEN

Toelichting
De overheid heeft op grond van de Wwft notarissen en banken een rol gegeven bij het onderzoek naar de herkomst van gelden (bijvoorbeeld: de aankoopsom van een woning). Indien gelden door of namens een cliënt op de notariële kwaliteitsrekening (derdenrekening) worden gestort, dan moet de notaris aan de cliënt een verklaring vragen over de herkomst van die gelden. Uitgezonderd zijn gelden van een reguliere Nederlandse hypotheekverstrekker. 

Meldingsplicht notaris
De notaris is verplicht ongebruikelijke transacties die te maken kunnen hebben met het witwassen van crimineel geld of de financiering van terrorisme te melden bij het meldpunt ongebruikelijke transacties, FIU-Nederland.

Aankoop woning/aandelenpakket of aflossing hypotheek
Indien de koopsom van een woning (of waarborgsom), een aandelenpakket of de aflossing van een hypotheek gedeeltelijk of volledig al dan niet via zijn derdengeldenrekening wordt betaald, is de notaris verplicht om na te gaan waar het geld vandaan komt en of de bron een relatie heeft met de koper die de koopsom moet voldoen. Ook in het geval waarin wij een cliënt reeds jaren kennen en wij een goed gevoel hebben bij de cliënt en de transactie, dienen wij dit na te gaan.

De vragen die wij u stellen zijn dus geen waardeoordeel van ons, maar vragen die wij moeten stellen in het kader van onze wettelijke onderzoeksplicht.

Vraag
In de vragenlijst verzoeken wij u na te gaan of u eigen middelen gebruikt bij de transactie. Daaronder vallen alle middelen die u niet leent bij een reguliere bankinstelling, dus ook middelen die u leent bij familie, schenkingen van familie of een lening bij uw eigen onderneming.

Indien u eigen middelen gebruikt bij de transactie verzoeken wij u dit in de vragenlijst in te vullen, te specificeren en toe te lichten. Uiteindelijk moet hetgeen u ons opgeeft de notaris duidelijk maken wat de herkomst is van de gelden. Het komt regelmatig voor dat de herkomst van de gelden heel eenvoudig is: u heeft daar bij voorbeeld X jaren trouw voor gespaard. In dat geval is het belangrijk dat u bij de toelichting úw verhaal schetst zodat de notaris ook een ‘financieel-economisch beeld’ van u kan vormen in het kader van het cliëntenonderzoek.

Mede gelet op de strenge handhavingsregels bij notariskantoren door de overheid, is het desondanks mogelijk dat wij in het kader van onze onderzoeksplicht u later toch nog aanvullende vragen moeten stellen of bescheiden bij u moeten opvragen.

Belangrijk
Indien er geen aannemelijke verklaring is of komt voor de herkomst van gelden dan kan er aanleiding zijn om een melding bij de FIU te doen en kan het zelfs zijn dat wij niet mogen meewerken aan de transactie.

Graag ontvangen wij daarom de ingevulde vragenlijst samen met de gevraagde bescheiden per ommegaande van u retour, zodat wij indien nodig nog aanvullende vragen kunnen stellen en zodat wij tijdig kunnen vaststellen of de afspraak door kan gaan.

Samen met u willen wij ervoor zorgen dat de transactie kan plaatsvinden. Wij willen graag voorkomen dat de transactie wordt vertraagd als gevolg van de verplichtingen die voortvloeien uit de Wwft.

PEP VERKLARING (Publiek prominente personen)

• Bekleedt u één van de volgende functies?
• Of: heeft u één van de volgende functies de afgelopen 12 maanden bekleed?
• Of: is bekend dat u binnenkort één van de volgende functies gaat bekleden?:

1. staatshoofd, regeringsleider, minister, onderminister of staatssecretaris;
2. parlementslid of lid van een soortgelijk wetgevend orgaan;
3. lid van het bestuur van een politieke partij;
4. lid van een hooggerechtshof, constitutioneel hof of van een andere hoge rechterlijke instantie die arresten wijst waartegen, behalve in uitzonderlijke omstandigheden, geen beroep openstaat;
5. lid van een rekenkamer of van een raad van bestuur van een centrale bank;
6. ambassadeur, zaakgelastigde of hoge officier van de strijdkrachten;
7. lid van het leidinggevend lichaam, toezichthoudend lichaam of bestuurslichaam van een staatsbedrijf;
8. bestuurder, plaatsvervangend bestuurder, lid van de raad van bestuur of bekleder van een gelijkwaardige functie bij een internationale organisatie. (Bijvoorbeeld: de Verenigde Naties, de instellingen van de Europese Unie, de Noord-Atlantische Verdragsorganisatie en de Wereldhandelsorganisatie.).
9. directe familieleden van bovengenoemde personen;
10. elke natuurlijke persoon waarvan bekend is dat hij een gezamenlijke economische eigendom heeft van rechtspersonen of juridische constructies, of enige andere nauwe zakelijke relatie met een persoon waarnaar wordt verwezen in de punten 1 tot en met 8 hierboven; of
11. elke natuurlijke persoon die als enige de uiteindelijk begunstigde is van een juridische entiteit of juridische constructie waarvan bekend is dat deze de facto is opgericht door de persoon waarnaar wordt verwezen in punten 1 tot en met 8 hierboven.

Een politiek prominent persoon die langer dan een jaar geen prominente functie meer heeft, zal niet langer kwalificeren als een politiek prominent persoon.

De notaris is wettelijk verplicht om u al aan het begin van de dienstverlening te identificeren.
Soms gaat dat eigenlijk al vanzelf, omdat u op ons kantoor een gesprek heeft gehad met de notaris en dan gaat dat natuurlijk in één moeite door.

Maar als u onlangs een woning gekocht heeft en/of uw adviseur heeft namens u ons kantoor gevraagd om een aantal akten voor te bereiden, dan is het niet erg praktisch als u dan eerst naar ons kantoor toe zou moeten komen om u te laten identificeren.

Tegenwoordig kunt u zich ook op afstand laten identificeren. Snel, safe en simpel. Het kopiëren van identiteitsdocumenten, zoals paspoort en rijbewijs, is daarmee verleden tijd. De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie zorgt voor deze nieuwe methode die veilig en betrouwbaar is. En u kunt zich identificeren wanneer het u uitkomt.

Elk nieuw paspoort of rijbewijs bevat een chip met de gegevens van de pashouder. Dit zijn bijvoorbeeld het type identiteitsbewijs, de pasfoto en het nummer van het identiteitsbewijs. Samen vormen die gegevens een digitaal identificatiemiddel. Door die gegevens te scannen, kunnen mensen hun persoonsgegevens online verstrekken. U heeft dit wellicht al eens gedaan bij uw bank of credit card maatschappij.

Hoe werkt het online identificeren?
Om u online te identificeren heeft u een geldig identiteitsbewijs nodig en een speciale app. Deze kunt u downloaden op uw mobiele telefoon of tablet. Nadat u van ons kantoor een e-mail heeft ontvangen, laat u via deze app op uw mobiele telefoon of tablet uw persoonsgegevens uitlezen. Dat gebeurt via een chip in uw identiteitsbewijs. Als u de gegevens heeft gescand, krijgt de notaris via de beveiligde verbinding een kort overzicht van uw gegevens binnen, inclusief uw pasfoto, de datum van het verzoek en de datum van verstrekking van uw gegevens. Vervolgens verwerken wij uw persoonsgegevens in uw dossier.

Welke link en app heeft u nodig?
Op verzoek van de notaris identificeert u zich in enkele eenvoudige stappen:

1. U krijgt van ons kantoor een uitnodigingsmail met een speciale link. Via deze link krijgt u toegang tot een beveiligde omgeving van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie;
2. U downloadt en opent een speciale app op uw mobiele telefoon of tablet: ReadID Ready mobiele applicatie (Android | IOS). Deze app zorgt voor het uitlezen van een identificatiemiddel zoals uw paspoort of identiteitskaart. Bekijk voor meer informatie de instructievideo;
3. Soms vragen wij u om u te identificeren via ‘eIDAS hoog’: Hiervoor gebruikt u ItsMe als app op uw mobiele telefoon en activeert u deze app (Android | IOS). Op de website van ItsMe vindt u een uitgebreide uitleg en een instructievideo.

Onze beroepsorganisatie gaat zorgvuldig om met uw persoonsgegevens. Lees ook hun privacyverklaring (pdf).

Bestaat er iets dat meer enerverend is dan het creëren van iets nieuws zoals bijvoorbeeld een nieuw gebied voor wonen, winkelen of bedrijvigheid?

Voordat de eerste schop de grond in gaat, is er echter het nodige voorbereidingswerk nodig, ook in juridische zin.

Wij begeleiden u graag met het uitwerken en vastleggen van de juridische details, van inkoop tot en met de laatste verkoop.

Hiervoor kunnen wij voor u een akte van splitsing in appartementsrechten opmaken.

Hierbij spreekt het geval van een gebouw met verschillende woonappartementen natuurlijk het meest tot de verbeelding, maar de akte van splitsing biedt meerwaarde in veel meer gevallen waarin het nodig is om tussen verschillende gebruikseenheden in een gebouw of op een terrein of park goede afspraken vast te leggen over het gebruik en onderhoud.

Tegelijk met de ondertekening van de akte van splitsing wordt ook een Vereniging van Eigenaars opgericht, zodat er een bestuur is dat de meest voorkomende taken kan uitvoeren maar de leden samen altijd inspraak houden op een manier die vooraf duidelijk schriftelijk is vastgelegd.

Soms is het wenselijk om een bepaald geldbedrag dat tussen 2 partijen moet worden afgerekend, tijdelijk bij een notaris in bewaring wordt gegeven in afwachting van een later te nemen beslissing of de reparatie van een bepaald gebrek. Zo houdt de éne partij die nog wat tegoed heeft van de andere partij “een stok achter de deur” en heeft de andere partij de zekerheid dat het geld niet zomaar “verdwijnt”.

In een depotakte maakt u dan samen met de andere partij afspraken over de voorwaarden waaronder het bewaarde bedrag op een later tijdstip alsnog kan worden uitgekeerd.

Wilt u een aandeel in de eigendom van uw onroerend goed overdragen aan iemand die al voor een gedeelte mede-eigenaar is? Dan gaat u niet verkopen maar verdelen met uw mede-eigenaar. Denkt u bijvoorbeeld aan verdeling van eigendom tussen 2 eigenaren die recent gescheiden zijn of aan de verdeling van eigendom door erfgenamen die door een overlijden gezamenlijk eigenaars zijn geworden.

Voor een dergelijke situatie biedt de akte van verdeling uitkomst en wij zijn u hierbij graag van dienst.

Als er op de woning een hypotheek rust die u samen bent aangegaan, dan zult u eerst met behulp van uw hypotheekadviseur uw opties moeten bekijken.

Soms is het interessant om bij dezelfde bank te blijven en een ontslag uit de hoofdelijke aansprakelijkheid bij de bank aan te vragen voor de eigenaar die uitgekocht gaat worden.

Maar het kan ook zo zijn dat uw adviseur voor u berekend heeft dat het interessanter is om de hypotheek over te sluiten naar een nieuwe lening bij een andere bank.

In dat laatste geval zal er ook een nieuwe hypotheekakte opgesteld moeten worden.

Bij de ontwikkeling van bijvoorbeeld nieuwbouw maar ook tussen 2 eigenaren van bestaande bouw, kan het soms noodzakelijk zijn dat er afspraken vastgelegd worden tussen aan elkaar grenzende percelen. Bijvoorbeeld door het vestigen van een erfdienstbaarheid waarmee een recht van overpad of de handhaving van een bepaald bouwwerk wordt vastgelegd.

Ook komt het in bedoelde gevallen voor dat het nodig is dat bepaalde afspraken tussen verkoper en koper zodanig vastgelegd worden dat deze bij elke opvolgende eigendomsoverdracht moeten worden doorgelegd aan de opvolgende koper. Bijvoorbeeld een kwalitatieve verplichting of kettingbeding waardoor de koper (en diens rechtsopvolgers in de toekomst) moet gedogen dat verkoper op de grond die niet verkocht is en van verkoper blijft een bepaalde activiteit gaat/blijft uitoefenen.

Wij kunnen u hierin adviseren om ervoor te zorgen dat de afspraken correct verwoord zijn en vastgelegd worden zodat deze tot in lengte van dagen nog kunnen gelden.

Vaak zeggen mensen: “Ik heb een hypotheek op mijn huis.”. Juridisch gezien wordt dan doorgaans bedoeld: “Ik heb geld geleend voor mijn huis en heb daarvoor een hypotheekrecht afgegeven aan de bank.” Het hypotheekrecht zorgt ervoor dat de partij die het geld uitleent maximale zekerheid heeft als het gaat om de terugbetaling van de geldlening. Een hypotheekakte wordt vaak opgemaakt voor geldleningen bij een bank, maar kan evenzo goed worden toegepast wanneer u geld leent bij een persoon of bedrijf.

Door ondertekening van de hypotheekakte geeft u uw woning in onderpand aan de bank/geldverstrekker.

Dit kan spelen wanneer u geld leent voor een aankoop van een woning of extra geld leent voor de verbouwing/verduurzaming van uw woning. Maar bijvoorbeeld ook wanneer u de hypotheek gaat oversluiten naar een andere partij.

Voor het opmaken van de akte van levering plus een eventuele hypotheekakte betaalt u kosten aan de notaris en aan het Kadaster. Voor een indicatie van deze kosten vraagt u hier een offerte aan.

Bij de overdracht van onroerend goed is meestal ook overdrachtsbelasting of BTW verschuldigd.

Onze juristen zijn goed bekend met de uitzonderingen, vrijstellingen en bijzondere regelingen die er bestaan. Goed advies kan dan letterlijk goud waard zijn.

Hebt u een koper gevonden voor uw woning of een andersoortige onroerende zaak/registergoed en bent u het eens over de prijs?

Dan moet u afspraken maken over de overdracht en over de voorwaarden waaraan moet worden voldaan. Bij de verkoop van een woonhuis moet u die afspraken volgens de wet schriftelijk vastleggen in een koopcontract. Mondelinge afspraken bij verkoop van een woning gelden dus niet.

Nadat het koopcontract is getekend, de eventuele bedenktijd voorbij is en de eventuele ontbindende voorwaarden niet nodig zijn gebleken, is het onroerend goed nog niet als vanzelf eigendom van de koper geworden.

De juridische eigendom moet namelijk nog officieel worden overgedragen. Daarvoor moet u naar de notaris, waar koper en verkoper samen de akte van levering ondertekenen.

De notaris laat vervolgens de akte van levering registeren bij het Kadaster en dan pas wordt de eigendom op naam van de koper gesteld.